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行業資訊
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如今,車位是個大問題。關于車位,要注意什么問題呢?


一、車位能不能進行買賣?


能,但是分情況。如果是有產權的車位,二手房購房者可以從賣方那里進行車位購買;如果是只有使用權的車位,二手房購房者可以在辦理物業交割的時候,進行車位租賃或轉交,如果運氣好,趕上賣家的車位使用合同到期,你可以直接辦理更名。


1、產權車位

有產權的車位有“車位本兒”,可以跟房屋一起進行買賣交易。


2、使用權車位

只有使用權的車位沒有“車位本兒”,不能買賣,只能進行使用權的變更。車位使用權變更一般是在物業交割時進行,涉及車位租賃合同簽署或轉交(租賃不超過20年),合同到期后可以辦理更名,部分小區可直接續費使用。


二、哪些車位不能進行買賣?


1、小區的公共空地

小區里的空地,有的時候甚至是綠地,開發商或者物業公司畫根線就收錢。有的作價賣給業主,有的按月出租。據悉,由于小區的土地使用權歸全體業主,因此開發商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業主大會授權業委會委托物業租給業主使用,扣除必要費用后歸入小區維修資金。


2、無約定的地下車位

如果地下車位建筑面積未分攤,且開發商單獨取得車庫產權的,則開發商可以對購房人出售產權,但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。開發商出售這種車位好像天經地義,其實不然。在房屋買賣合同中,開發商必須申明該小區里的地下車位的產權屬于單獨轉讓,不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明,地下車位也應當歸業主按份共有,其收益也應歸業主。


這部分收益可以由小區業委會委托物業公司收取,收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。


3、已被公攤的地下車位

很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位,可這地下車位的買賣是否合法,很多業主并不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了,那么開發商就無權出售。換句話說,賣房子的時候已經把地下車位的面積分攤到每個業主的身上,并且按比例收過錢了,再把這樣的地下車位賣給業主,就是重復收錢。


《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定:“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權,車位買賣合同是不受法律保護的,業主買到手的只是一張白紙。


這類的地下車位辦不了產權證,屬全體小區業主所有,嚴格地說屬于小區的配套設施,可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用,出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。


4、人防工程禁止開發商銷售

沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢?當然不是。有的地下車位屬于人防工程,而人防工程是國家強制配套,禁止開發商銷售。


根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主,所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。


5、銷售使用權超過20年屬于欺詐


有的開發商很“明智”,在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣,不簽買賣合同,只與業主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候,并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”消費者租賃車位,即所謂的銷售使用權,最長期限也只有20年,20年后是不受法律保護的。


凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的,都是欺詐行為,消費者可請求雙倍賠償。


三、地下車庫可以計入容積率嗎?


這里有一個“容積率”的概念。容積率是指在城市規劃區的某一宗地內,房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,是城市區劃管理中所采用的一項重要指標。并且,容積率是反映建筑物是否分攤到相應土地使用權的一個概念,只有參加建筑面積容積率計算的建筑物,才能取得相應宗地號的土地使用權面積份額。未計入容積率的建筑物,不可能取得房地產權證書,其初始登記的法律權利只能依附于計入容積率的具有房地產權的建筑物。


開發商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批,則地下車庫可以計入容積率,也可以進行房地產權的初始登記,取得獨立的產權證書,開發商可以保留其所有權。


反之,如果沒有計入容積率,則伴隨著分攤了土地使用權的房屋的所有權出售給全部業主,這些房屋分攤的土地使用權也轉移給全部業主,進而占用了這些業主共有場地的車位(庫)的所有權亦應歸業主共有。


四、購買無產權車位有風險?


購買沒有產權的車位風險較大。業主花十幾萬元甚至更多錢與開發商簽訂的所謂“車位買賣合同”,實際上很多時候只能視為長期租賃協議,一旦出現自然災害等不可預知狀況時,車位就不再屬于業主了。另外,一旦遇到小區拆遷等問題,沒有產權登記的車位肯定是拿不到拆遷補償款的。盡管開發商宣稱業主購買停車位之后可以自由轉讓使用權,價格自定,物業還可以免費辦理變更登記;但是沒有權利轉移憑證的停車位交易,始終存在不小風險。


五、車位買賣價格可以怎樣定?


1、車位出售價格要根據小區的位置,樓房的價格,參考行業平均狀況等因素定價,評估出可以銷售出去的價位。

2、車位的價格也會因位置、類型不同而價格不同,比如說子母車庫(可以停一大一小兩個車位)就相對比兩個正常車位要低一些。


六、車位交易流程有什么?

車位買賣流程:車位檢驗→簽約→繳稅→過戶。


1、車位核驗

所需資料:車位證原件及復印件、車位所有權人身份證原件及復印件;

所需時間:一般10個工作日。


2、簽約(包括網簽、定金協議及買賣合同三部分)

①網簽。網簽價為車位原購買價,需要準備的資料有:車位本、身份證、戶口本、婚姻證明(已婚的需要配偶的同意出售證明)、銀行卡。

②定金協議(與一般房屋買賣相同,超10萬的部分要做資金監管)

③買賣合同(與一般的房屋買賣合同相同)


3、繳稅(契稅:原值×3%;印花稅:原值×1‰)

所需資料:身份證、車位本、戶口本、結婚證(已婚)、原車位購買發票。


4、過戶

買賣雙方需在不動產登記中心辦理過戶(部分城區需要提前預約過戶好)。

所需資料:①賣方:身份證、車位本、戶口本、結婚證(已婚)、車位原購買發票;②買方:身份證、戶口本、結婚證(已婚),還需提供繳稅后的完稅證明。


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